房子装修时，开发商和物业要求业主不得更换窗户，这样的情况你见过吗？开发企业和物业公司为何管得这么宽？这其中又有何理由？

  自己是今年四月底拿房，房子当时的总价格在两百二十万左右，是共有产权房，可当业主想要更换原房屋的推拉窗时却遇到了麻烦。

  部分业主认为，观泓雅苑普遍都是30层左右的高层建筑，使用这样的推拉窗一不美观，二不安全，时间久了气密性肯定会受一定的影响，他们要求自费改装成系统窗，安全、美观、且气密性强，但这样的要求却被地产和物业拒绝了。

  观泓雅苑小区位于秦淮区秦淮河畔观前里1号，是南京新一轮首个共有产权住房试点项目。此前有新闻媒体报道，由于观泓雅苑具备多重优势，所以销售火爆，曾三开三磬，有近1.2万人参与报名摇号。

  而共有产权是观泓雅苑的最大优势之一，购房者购买80%产权，故只需支付总价的80%便可买到位于主城核心的房子。

  共有产权住房，简而言之就是保障对象与政府按不同产权比例拥有的保障性住房。为解决好那些既无法享受住房保障又无力购买商品房的“夹心层”住房问题。

  而如今观泓雅苑已经交付，业主们质疑，难道共有产权就代表着：权力不足？甚至无权处理吗？

  随后记者来到观泓雅苑售楼处了解情况，楼盘建筑设计企业南京壹城集团、社区物业“南京壹城物业管理有限公司”接待了记者一行，针对业主提出的疑问，建筑设计企业及物业企业并未接受记者的正面采访，只是表示如此作为也是无奈之举。

  工作人员向记者出示了一份《致观泓雅苑业主的函》，函件上表明了推拉窗户的设计标准和规范，后半段内容除了提醒业主更换窗户可能带来的危害，也写明在购房协议签署时，业主已经承诺对窗户及外立面不做更改，所以工作人员认为，未来业主如果真的换了，则涉嫌违约。

  此外，工作人员还介绍，观泓雅苑项目购房者购买的产权份额统一为80%，且不得增购；另20%份额由项目建筑设计企业南京壹城集团作为共有产权人持有。购买共有产权住房，在满足一定年限后可以交易或者转让。

  具体规定为：本市户籍的购房人，5年后可转让交易；非本市户籍的购房人，8年后可转让交易。而转让时除了只能转给有相似资质的无房户外，业主也只能转让其所拥有的80%产权，或最后由壹城集团回购。

  所以，如果业主因换窗导致漏水或有其他贬损楼盘价值的情况出现，也将直接影响到建筑设计企业的利益。

  业主和小区建设方共有产权，出现争议该怎么样处理？记者致电负责共有产权房政策咨询的南京市住房保障中心。

  北京市京都（南京）律师事务所律师冯濂表示，由于观泓雅苑是南京第一家新一轮共有产权房，作为试点，目前并未查询到有明确的目的性的法律和法规，但可以借鉴《民法典》和中的条款。

  《物权法》明确规定，未经主管部门许可，禁止对建筑外立面进行更改或破窗，但本案中业主在原窗户位置更换窗户的行为，未必一定造成外立面更改或破坏。

  如果要求更换窗户的业主人数较多，律师建议：可以由业主委员会牵头组织，进行统一更换，既能够保证建筑外立面完成性，也能够对实施工程质量进行管控。

  律师还表示，参考《民法典》的规定，共有人想要处置或对不动产进行修缮时，需要占到份额三分之二以上的按份共有人同意。而在本案中，业主方占有80%的份额，同样有权对窗户来更换或修缮。

  共有产权带来的价格实惠，是当初观泓雅苑一房难求的根本原因，而现在针对部分业主的诉求，却成为了一柄“双刃剑”。目前观鸿雅苑正在交付过程中，业主和建设方、物业方的沟通、交涉还在继续，标点帮忙也将持续关注事态后续发展。